중소벤처기업부가 제조 중소기업 50곳에 전문가 진단 컨설팅 비용의 90%(최대 540만원)를 지원합니다. 2026 챌린지진단 지원사업의 신청 대상(매출 50억 이상 제조업), 4개 진단 분야, 기업 부담금, 신청 방법과 서류까지 8월 4일 마감 전에 확인하세요.

전문가 컨설팅 최대 540만원 지원 — 2026 중소기업 챌린지진단 신청 방법 총정리 (8/4 마감)

"재무 구조가 괜찮은 건지, 원가는 왜 안 잡히는지, 우리끼리는 도저히 판단이 안 됩니다."

회사를 운영하다 보면 문제가 있다는 건 알겠는데 원인이 뭔지, 어디서부터 손대야 할지 막막할 때가 있습니다. 외부 전문가에게 제대로 된 진단을 받고 싶어도 컨설팅 비용때문에 선뜻 결정하기 어렵고요.

이런 기업을 위해 중소벤처기업부와 중소벤처기업진흥공단(중진공)이 분야별 전문가를 회사에 보내 열흘간 집중 진단하고, 비용의 90%를 정부가 부담하는 사업 공고를 냈습니다. 바로 '2026년 중소기업 챌린지진단 지원사업'입니다. 진단으로 끝나는 게 아니라 결과에 따라 정책자금 연계 안내까지 이어진다는 점이 핵심입니다.

다만 조건이 명확한 사업입니다. 제조업이면서 매출액 50억원 이상인 중소기업이 대상이고, 선정 규모는 50개사 내외, 신청 마감은 8월 4일(화)입니다. 우리 회사가 해당되는지, 무엇을 준비해야 하는지 공고 내용을 읽기 쉽게 정리해 드립니다.

목차

1. 사업 한눈에 보기
2. 신청 대상 — 우리 회사가 해당될까
3. 무엇을 지원받나 — 4개 진단 분야와 AX진단
4. 비용은 얼마나 드나 — 정부 90% : 기업 10%
5. 진단은 어떻게 진행되나 (10MD 구성)
6. 신청 방법과 제출 서류
7. 선정 이후 절차와 정책자금 연계
8. 실무 Tip — 신청 전 점검할 것들

1. 사업 한눈에 보기

2. 신청 대상 — 우리 회사가 해당될까

이번 사업은 대상이 꽤 구체적으로 정해져 있습니다.

① 제조업을 영위하는 중소기업이면서 ② 2025년 표준재무제표 기준 매출액이 50억원 이상인 기업

2025년 표준재무제표가 아직 공시되지 않은 기업은 2024년 표준재무제표 기준으로 판단합니다. 매출 요건이 있다 보니 소상공인·초기 창업기업 대상 사업은 아니고, 어느 정도 규모를 갖춘 제조기업의 경쟁력 강화에 초점을 맞춘 사업입니다.

요건이 맞아도 다음에 해당하면 신청할 수 없습니다.

체납이 있다면 신청 전에 정리하거나 납부 계획을 세워야 하고, 세금 체납 여부는 이런 정책지원사업 대부분에서 공통 결격 사유라는 점도 함께 기억해 두시면 좋습니다.

3. 무엇을 지원받나 — 4개 진단 분야와 AX진단

신청 기업은 아래 4개 분야 중 1개를 선택해 진단을 받습니다. 우리 회사의 가장 아픈 곳을 고르는 단계입니다.

4. 비용은 얼마나 드나 — 정부 90% : 기업 10%

총 진단 비용은 매칭되는 전문가 등급에 따라 달라지며, 정부가 90%를 지원하고 기업이 10%를 부담합니다.

5. 진단은 어떻게 진행되나 (10MD 구성)

진단은 총 10MD(Man-Day, 전문가 투입 일수 기준)로 진행됩니다.

• 진단 (2MD): 전문가가 현장을 방문해 문제를 파악하고 수행계획서 작성
• 문제해결 수행 (6MD): 본격적인 현장 진단·솔루션 도출. 현장방문은 주 1회 원칙이며, 기업과 협의해 최대 주 2회까지 조율 가능
• PT (2MD): 결과보고서 작성 및 최종 보고

전문가가 서류만 보고 의견을 주는 방식이 아니라 현장에 직접 와서 문제해결까지 함께하는 구조라는 점이 이 사업의 특징입니다. 8월 협약 후 11월까지 약 3~4개월에 걸쳐 진행됩니다.

6. 신청 방법과 제출 서류

신청은 중진공 누리집(kosmes.or.kr) 온라인 접수만 가능합니다. 경로는 [지원사업 → 중소기업진단사업 → 온라인신청]이며, 신청 기간 내 최종 제출을 완료한 기업만 접수로 인정됩니다.

제출 서류는 다음과 같습니다.

7. 선정 이후 절차와 정책자금 연계

전체 흐름은 다음과 같습니다.

8. 실무 Tip — 신청 전 점검할 것들

1. 신청서의 승부처는 '애로사항'을 얼마나 구체적으로 쓰느냐입니다. 50개사 내외를 고득점순으로 선정하는 경쟁 사업입니다. "매출이 정체되어 있다" 수준이 아니라 "3년간 매출은 유지되는데 영업이익률이 8%에서 3%로 떨어졌고, 원인이 원가인지 판관비인지 판단이 어렵다"처럼 숫자와 함께 문제를 정의할수록 심사에서 설득력이 생기고, 선정 후 전문가 매칭도 정확해집니다.

2. 진단 분야 선택은 '가장 아픈 곳' 하나로 집중하세요. 4개 분야 중 1개만 선택할 수 있습니다. 여러 문제가 있다면 이번 진단에서 해결할 우선순위 하나를 정하고, 나머지는 신청서의 중장기 계획에 담는 방식이 낫습니다.

3. 체납·신용정보는 신청 전에 반드시 확인하세요. 국세·지방세 체납, 연체·부도 등 신용정보 등록은 결격 사유입니다. 소액 체납이 있는지 홈택스·위택스에서 미리 조회하고 정리한 뒤 신청하는 것이 안전합니다.

4. 표준재무제표 제출은 미리 준비하세요. 최근 3개년 표준재무제표를 온라인 제출해야 하는데, 마감 직전에 세무대리인에게 요청하면 시간이 빠듯할 수 있습니다. 접수 기간이 약 2주로 짧으니 서류 준비를 먼저 시작하는 것이 좋습니다.

문의처: 중소기업 통합콜센터 1357, 정책자금 안내 콜센터 1811-3655, 중진공 제조혁신지원처 055-751-9520

핵심 요약

• 중기부·중진공이 제조업·매출 50억원 이상 중소기업 50개사 내외에 전문가 집중 진단(10MD)을 지원하는 사업이다.
• 재무관리·생산관리·품질관리·마케팅 4개 분야 중 1개를 선택하며, AI 전환 수준을 점검하는 AX수준진단이 연계된다.
• 총 진단 비용 375만~600만원 중 정부가 90%(최대 540만원)를 지원하고 기업은 10%(37만 5천~60만원)만 부담한다.
• 신청은 7월 20일~8월 4일, 중진공 누리집(kosmes.or.kr) 온라인 접수만 가능하며, 최근 3개년 표준재무제표 제출이 필수다.
• 국세·지방세 체납, 신용정보 등록(연체·부도 등), 융자제외 업종 등은 신청 제외 대상이다.
• 진단 후에는 결과를 바탕으로 정책자금 연계 안내가 이어지며, 진단 보고서는 이후 자금 신청의 근거 자료로 활용할 수 있다.

매년 부담되는 종부세와 집을 팔지도 못하게 막는 양도세, 과연 보유세를 높이고 양도세를 낮추면 시장에 매물이 늘어날까요? 

보유세 UP, 양도세 DOWN… 내 집은 어떻게 해야 할까?

매년 하반기만 되면 날아오는 종부세 고지서, 보면서 한숨 쉰 적 있으신가요? 집값은 올랐다지만 당장 내 손에 들어오는 현금은 없는데 세금만 늘어나니 답답하실 겁니다. 그렇다고 집을 팔자니 이번엔 무거운 양도소득세가 발목을 잡습니다.

이러지도 저러지도 못하는 상황 속에서 전문가들은 종종 "보유세는 높이고 양도세는 낮춰야 시장이 정상화된다"라고 말합니다. 과연 이 말이 사실일까요?

1. 집을 보유하기도, 팔기도 어렵게 만들면 매물은 줄어든다

부동산 세제 국민 의견 경청 토론회에서는 “보유세는 높이고 양도소득세는 낮춰야 한다”는 의견이 제시됐습니다.

주택을 여러 채 보유하는 데에는 매년 더 많은 비용을 부담하도록 하되, 보유자가 주택을 처분하려 할 때는 과도한 양도소득세 부담을 낮춰 시장에 매물이 나오게 하자는 취지입니다.

• 보유세(재산세+종부세)의 역할: 주택 보유에 대한 압박감을 주어 다주택자의 잉여 매물을 시장으로 밀어냅니다.
• 양도세의 역할: 시장으로 나오는 '출구' 역할을 합니다. 양도세가 낮아야 엑시트(Exit)가 가능합니다.

만약 보유세도 높고 양도세도 높다면 어떻게 될까요? 집주인들은 집을 팔아도 남는 게 없으니 차라리 세금을 내며 '버티기'에 들어가거나, 자녀에게 '증여'해 버립니다. 결국 시장에 매물은 씨가 마르게 됩니다.

2. 현행 제도｜보유할 때도 세금, 팔 때는 더 큰 세금

부동산과 관련된 세금은 크게 세 단계로 나눌 수 있습니다.

현재 주택분 종합부동산세는 개인별 주택 공시가격 합계에서 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 공제한 후 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다. 개인의 주택분 종부세율은 2주택 이하의 경우 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 구간에 따라 0.5~5.0%가 적용됩니다.

양도소득세는 부동산의 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제 등을 차감해 계산합니다. 일반적인 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%이지만, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 중과세율이 적용될 수 있습니다.

특히 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 이에 따라 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 원칙적으로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가되고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 일부 기한 내 계약·토지거래허가 신청분에는 별도 경과조치가 적용됩니다.

주택을 계속 보유하면 매년 보유세가 발생하지만, 지금 팔면 양도세 부담이 지나치게 크기 때문에 매도도 쉽지 않은 구조입니다.

이처럼 보유와 매도 양쪽의 부담이 모두 높아지면 보유자는 세금이 부담스러워도 매도를 미루는 이른바 ‘매물 잠김’​을 선택할 수 있습니다.

3. 보유세 인상·양도세 인하가 영향을 미치는 대상

위 표에서 보듯, 보유세 강화와 양도세 완화(인하)가 만났을 때 비로소 닫혀있던 매물 창고가 열리게 됩니다. 이른바 '퇴로'를 열어주는 전략입니다.

4. 결론｜보유세를 높이고 양도세를 낮추면 정말 매물이 늘어날까?

결론부터 말하면 보유세 인상과 양도세 인하는 매물을 늘리는 방향으로 작용할 수 있지만, 그것만으로 충분하지는 않습니다.

보유세가 높아지면 주택을 계속 보유하는 비용이 커지고, 양도세가 낮아지면 매도할 때의 세금 부담은 줄어듭니다. 따라서 임대수익이 낮거나 향후 가격 상승 가능성이 크지 않은 주택은 시장에 매물로 나올 가능성이 높아집니다.

하지만 집주인이 앞으로 집값이 더 크게 오를 것으로 예상한다면 상황은 달라집니다. 추가로 부담하는 보유세보다 예상되는 시세차익이 더 크다고 판단하면, 양도세가 낮아져도 주택을 팔지 않고 계속 보유할 수 있습니다.

정책이 장기간 유지될 것이라는 신뢰도 중요합니다. 부동산 세제가 정권이나 시장 상황에 따라 반복적으로 바뀔 것이라는 인식이 강하면, 보유자는 현재 매도하기보다 다음 정부의 보유세 인하나 추가적인 양도세 완화를 기다릴 수 있습니다. 오히려 정책이 자주 변경될수록 매도 결정을 미루는 현상이 나타날 수 있습니다.

따라서 보유세 인상과 양도세 인하가 실제 매물 증가로 이어지려면 다음 조건이 함께 갖춰져야 합니다.

• 보유세 증가분이 계속 보유하기 부담스러운 수준이어야 합니다.
• 양도세 인하 폭이 실제 매도 결정을 바꿀 만큼 충분해야 합니다.
• 주택 공급 확대 등을 통해 집값이 계속 오를 것이라는 기대를 낮춰야 합니다.
• 세제의 중장기 방향을 명확히 해 정책이 다시 바뀔 것이라는 기다림을 줄여야 합니다.
• 매수자가 주택을 살 수 있도록 대출·금리·주택금융 여건도 뒷받침돼야 합니다.

즉, 보유세 인상과 양도세 인하는 매물 증가의 필요조건이 될 수는 있지만 충분조건은 아닙니다.

세금 구조만 바꾸고 주택 공급 부족이나 집값 상승 기대를 해소하지 못한다면, 집주인은 보유세를 더 내면서도 주택을 계속 보유할 수 있습니다. 반대로 공급 확대와 일관된 세제 운영이 함께 이루어진다면 양도세 인하는 잠겨 있던 매물을 시장으로 유도하는 효과적인 수단이 될 수 있습니다.

결국 정책의 성패는 세율을 얼마나 높이고 낮추느냐만이 아니라, 시장 참여자들이 “앞으로 집값이 크게 오르지 않을 것”, “기다려도 더 유리한 세제 혜택이 나오지 않을 것”이라고 판단하게 만드는 데 달려 있지 않을까요?

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아래 내용은 확정된 세법 개정안이 아니라 2026년 7월 16일 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회에서 제시된 의견을 바탕으로 정리한 것입니다.

“집은 오래 가지고만 있으면 세금을 깎아줘야 할까요, 아니면 실제로 오래 거주한 사람에게 혜택을 줘야 할까요?”

최근 부동산 세제 토론회에서 종합부동산세와 양도소득세의 각종 공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 개편해야 한다는 의견이 제시됐습니다.

이 방향으로 제도가 바뀐다면 실제로 오랫동안 거주한 1주택자는 상대적으로 유리해질 수 있지만, 주택을 오래 보유하면서 임대를 주거나 다른 곳에서 생활한 사람은 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

다만 종부세와 양도세는 현재 공제 구조가 서로 다르므로 구분해서 살펴봐야 합니다.

현재 종부세 공제는 실거주 여부를 보지 않는다

현재 종부세는 일정한 1세대 1주택자에게 기본공제 12억원을 적용하고, 산출세액에서 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 추가로 적용합니다.

장기보유 세액공제는 다음과 같습니다.

• 5년 이상 보유: 20%
• 10년 이상 보유: 40%
• 15년 이상 보유: 50%

고령자 세액공제는 다음과 같습니다.

• 만 60세 이상: 20%
• 만 65세 이상: 30%
• 만 70세 이상: 40%

두 공제는 중복 적용할 수 있지만 합산 한도는 80%입니다.

여기서 중요한 점은 실제 거주기간은 종부세 세액공제 요건이 아니라는 것입니다.

예를 들어 한 주택을 15년 동안 보유했지만 대부분 임대를 주고 다른 곳에서 거주했더라도, 다른 요건을 충족하면 장기보유 세액공제 50%를 받을 수 있습니다.

이번 토론회에서는 이러한 장기보유 공제를 실거주기간에 따른 공제로 바꾸자는 의견이 제시됐습니다.

구체적으로 5년 이상 거주하면 10%, 이후 거주기간이 5년 늘어날 때마다 10%포인트씩 가산하여 20년 이상 거주한 경우 최대 40%를 적용하는 방안 등이 언급됐습니다. 다만 이는 토론자가 제안한 하나의 방안입니다.

양도세는 이미 보유기간과 거주기간을 함께 본다

양도소득세는 종부세와 조금 다릅니다.

현재 일정한 1세대 1주택자가 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택을 양도하면, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세합니다.

여기에 장기보유특별공제를 적용할 수 있는데, 2021년 이후 양도하는 일정한 1세대 1주택은 다음과 같이 공제율이 나뉩니다.

• 보유기간에 따른 공제: 연 4%, 최대 40%
• 거주기간에 따른 공제: 연 4%, 최대 40%
• 합계 최대 공제율: 80%

예를 들어 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 보유분 40%와 거주분 40%를 합쳐 최대 80% 공제를 적용받을 수 있습니다.

따라서 양도세는 이미 실거주기간을 반영하고 있습니다.

이번 논의의 핵심은 현재의 보유기간 공제 40%를 줄이거나 폐지하고, 실거주기간에 더 큰 비중을 두자는 것입니다.

토론회에서는 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 공제하는 것은 투자 목적의 주택 보유를 지원할 수 있으므로, 10년 이상 실제로 거주한 경우에 공제하는 등 실거주 중심으로 재설계해야 한다는 의견이 나왔습니다.

실거주 중심으로 바뀌면 누가 유리할까?

1. 한 집에서 오랫동안 실제로 거주한 사람

가장 유리할 가능성이 높은 사람은 주택을 장기간 보유하면서 실제로도 계속 거주한 1주택자입니다.

실거주기간이 공제의 핵심 기준이 되면 다음과 같은 사람은 제도 취지에 가장 잘 부합합니다.

• 한 주택에서 10년 이상 계속 거주한 사람
• 직장과 생활 근거지가 해당 주택에 있는 사람
• 투자 목적이 아니라 실제 주거 목적으로 보유한 사람
• 주택가격 상승과 관계없이 장기간 생활한 원주민

다만 실거주자라고 해서 반드시 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

현재보다 최대 공제율이 낮아지거나 초고가주택에 별도의 공제한도가 도입되면, 장기 실거주자도 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

따라서 실거주 중심 전환은 비거주자와 비교해 상대적으로 유리해진다는 의미이지, 현재보다 무조건 세금이 줄어든다는 의미는 아닙니다.

2. 주거 이전을 위해 기존 주택을 매도하는 실수요자

양도세 공제의 목적을 실제 거주자의 주거 이전 보장에 둔다면, 오랫동안 거주한 집을 팔아 다른 집으로 옮기는 사람도 상대적으로 보호받을 가능성이 있습니다.

토론회에서도 실거주 1주택자의 경우 거주 이전의 자유를 보장하기 위해 양도세 부담을 줄일 필요가 있다는 의견이 제시됐습니다. 다만 초고가주택까지 같은 수준으로 보호할 것인지에 대해서는 별도의 한도가 필요하다는 지적도 나왔습니다.

3. 중저가 실거주 1주택자

개편 과정에서 일반적인 가격대의 실거주 1주택자와 초고가주택 보유자를 구분한다면 중저가 실거주자는 상대적으로 유리할 수 있습니다.

정부가 실거주자 보호라는 방향을 유지하면서 고가주택의 공제만 축소한다면, 일반 실수요자에게 미치는 영향은 제한될 가능성이 있습니다.

누가 불리해질까?

1. 오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 1주택자

가장 직접적으로 불리해질 가능성이 높은 유형입니다.

예를 들어 다음과 같은 경우입니다.

• 서울 주택을 장기간 임대하고 본인은 지방에서 거주한 경우
• 부모에게 물려받은 주택을 보유하면서 임대를 준 경우
• 해외 근무 중 국내 주택을 계속 보유한 경우
• 직장 때문에 다른 지역에서 장기간 전세로 거주한 경우
• 노후를 대비해 주택 한 채를 미리 취득한 뒤 임대한 경우

현행 종부세에서는 실제 거주하지 않아도 보유기간에 따라 최대 50%의 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

양도세 역시 일정 요건을 갖추면 보유기간에 따른 장기보유특별공제율을 최대 40%까지 적용할 수 있습니다.

이 보유기간 공제가 축소되거나 실거주 공제로 대체되면 세 부담이 커질 수 있습니다.

2. 고령이지만 해당 주택에 오래 거주하지 않은 사람

현행 종부세는 만 70세 이상인 1세대 1주택자에게 40%의 고령자 세액공제를 적용합니다.

장기보유 공제와 합산하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

그러나 공제체계가 실거주 중심으로 바뀌면서 고령자 공제율이나 전체 공제한도가 낮아진다면, 고령이지만 해당 주택에서 오래 거주하지 않은 사람은 불리해질 수 있습니다.

특히 소득은 많지 않지만 오래전에 취득한 주택가격이 크게 상승한 은퇴자의 경우 현금흐름 부담이 문제가 될 수 있습니다.

따라서 공제를 줄이더라도 고령자의 납부유예, 상속·처분 시 정산 등 별도의 보완장치가 함께 논의될 필요가 있습니다.

3. 직장·학업·간병 등으로 거주지를 자주 옮긴 사람

실거주기간만을 기계적으로 적용하면 불가피한 사정으로 한 주택에서 계속 거주하지 못한 사람이 불리해질 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같습니다.

• 지방 발령이나 해외 파견
• 자녀 교육을 위한 일시적 이사
• 부모 간병을 위한 거주지 이전
• 재건축·재개발로 인한 임시 이주
• 질병 치료를 위한 장기 전출
• 군 복무나 기숙사 생활

주택을 실제 생활 기반으로 사용했지만 주민등록이나 물리적 거주기간이 단절됐다면, 실거주기간을 어떻게 인정할 것인지가 중요한 쟁점이 됩니다.

4. 초고가 1주택자

초고가 1주택자는 실제 거주하더라도 세 부담이 늘어날 가능성이 있습니다.

이번 토론회에서는 시가 40억원 또는 50억원 수준을 초고가주택 기준으로 검토하거나, 일정 가액을 초과하면 공제율을 낮추고 최대 공제한도를 제한하자는 의견도 제시됐습니다.

따라서 초고가주택은 실거주 여부와 별개로 실거주하면 일정 공제를 적용하되 주택가액이 지나치게 높으면 공제한도를 축소와 같은 이중 기준이 적용될 수 있습니다.

이 경우 강남 등 고가주택에서 장기간 거주한 1주택자는 실거주자라는 점에서는 유리하지만, 초고가주택이라는 점에서는 불리할 수 있습니다.

사례로 비교해 보면

다음 두 사람을 비교해 볼 수 있습니다.

현행 종부세에서는 두 사람 모두 15년을 보유했다면 장기보유 세액공제율은 동일합니다.

그러나 실거주 중심으로 전환하면 A씨와 B씨의 공제율 차이가 커질 가능성이 있습니다.

양도세는 현재도 거주기간을 반영하기 때문에 이미 차이가 발생하지만, 보유기간 공제까지 폐지되면 B씨의 불이익이 더 커질 수 있습니다.

실거주 중심 개편에 찬성하는 입장

찬성하는 입장에서는 주택 세제의 혜택은 실제 주거 목적으로 사용한 사람에게 돌아가야 한다고 봅니다.

단순히 주택을 오래 보유했다는 이유로 세금을 크게 줄여주면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

• 투자 목적의 장기보유를 지원할 수 있다.
• 매물을 시장에 내놓지 않는 동결효과가 커질 수 있다.
• 주택가격 상승으로 큰 양도차익을 얻어도 세 부담이 지나치게 낮아질 수 있다.
• 실제 거주자와 임대·투자 목적 보유자를 동일하게 취급할 수 있다.

특히 양도세는 부동산을 매각해 실현된 자본이득에 부과하는 세금이므로, 단순 보유기간보다 실제 거주 목적을 중심으로 공제해야 과세형평에 맞는다는 주장입니다.

반대하거나 신중해야 한다는 입장

반대 입장에서는 장기보유 자체도 일정한 정책적 가치가 있다고 봅니다.

주택을 장기간 보유한 사람은 잦은 매매를 통한 단기차익을 추구한 사람이 아니며, 장기보유 공제는 물가상승으로 증가한 명목상 양도차익을 보완하는 역할도 합니다.

또한 실거주 중심으로만 공제하면 다음과 같은 문제가 생길 수 있습니다.

• 직장·학업·간병 등 불가피한 비거주자가 불리해진다.
• 임대주택 공급자의 세 부담이 늘어날 수 있다.
• 고령자의 보유세 부담이 급격히 증가할 수 있다.
• 거주기간을 채우기 위해 매도를 미루는 새로운 동결효과가 발생할 수 있다.
• 주민등록만 옮기는 형식적 거주 문제가 늘어날 수 있다.
• 실제 거주 여부를 확인하기 위한 행정비용과 분쟁이 증가할 수 있다.

결국 실제 거주자를 보호한다는 취지는 타당하더라도, 보유기간 공제를 전면 폐지하기보다는 보유와 거주를 적절하게 함께 반영해야 한다는 의견도 충분히 가능합니다.

개편 시 반드시 정해야 할 쟁점

실거주 중심 개편이 현실화되려면 다음 기준이 구체적으로 정해져야 합니다.

실거주를 어떻게 증명할 것인가

주민등록만 둘 것인지, 실제 전기·수도 사용량과 생활 근거지까지 확인할 것인지가 문제입니다.

주민등록상 주소와 실제 거주지가 다른 경우도 많기 때문에 단순한 전입신고만으로 판단하면 형식적인 거주가 늘어날 수 있습니다.

거주기간을 합산할 것인가

10년을 연속으로 거주해야 하는지, 여러 차례 나누어 거주한 기간도 합산할 것인지 정해야 합니다.

불가피한 비거주기간을 인정할 것인가

해외근무, 지방발령, 입원, 간병, 재건축 이주 등은 실제 거주기간으로 인정하거나 별도의 예외를 둘 필요가 있습니다.

기존 보유자에게도 바로 적용할 것인가

이미 현행 공제를 예상하고 수십 년 동안 주택을 보유한 사람에게 새로운 기준을 즉시 적용하면 예측 가능성과 신뢰보호 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 취득시기나 보유기간에 따른 경과규정이 중요한 쟁점이 될 것입니다.

초고가주택 공제한도를 별도로 둘 것인가

실거주 1주택자라도 주택가액이 일정 금액을 초과하면 공제율을 낮출 것인지도 함께 결정해야 합니다.

개인적인 생각

실제로 거주한 사람과 투자 목적으로 장기간 보유한 사람에게 동일한 공제를 적용하는 것은 과세형평 측면에서 재검토할 필요가 있습니다.

특히 종부세 장기보유 공제에 실거주 요건이 전혀 없다는 점은 실수요자 보호라는 취지와 다소 맞지 않는 부분이 있습니다.

다만 보유기간 공제를 모두 없애고 실거주기간만을 기준으로 삼는 것도 지나치게 단순한 접근이 될 수 있습니다.

장기보유자는 단기투자자와 성격이 다르고, 직장·가족·건강 문제로 실제 거주하지 못한 사정도 다양하기 때문입니다.

따라서 다음과 같이 보유기간과 거주기간을 함께 반영하되 실거주에 더 높은 비중을 두는 방식이 현실적으로 보입니다.

• 보유기간 공제는 축소하되 일정 부분 유지
• 고령·저소득 1주택자는 납부유예로 보호
• 직장·간병·재건축 등 불가피한 비거주는 예외 인정
• 기존 보유자에게 충분한 경과규정 적용

마무리

실거주 중심 개편은 단순히 공제율을 조정하는 것을 넘어, 주택을 보유하는 목적과 실제 이용형태에 따라 세 부담을 달리하겠다는 논의입니다.

앞으로 발표되는 정책 방향과 세부 개편안을 꾸준히 살펴볼 필요가 있습니다. 우리 블로그에서도 관련 내용을 빠르게 정리하고 각자의 보유 상황에 어떤 영향을 미치는지 함께 살펴보겠습니다.

변화의 흐름을 놓치지 않고 자신에게 맞는 보유·거주·매도 전략을 차근차근 준비해 나가면 좋겠습니다.

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다음 글에서 살펴볼 내용

1. 보유세를 높이고 양도세를 낮추면 부동산 매물이 늘어날까?(4편)

아래 내용은 확정된 세법 개정안이 아니라 2026년 7월 16일 부동산 세제 토론회에서 제시된 의견을 바탕으로 정리한 것입니다.

종부세를 주택 수가 아닌 가액 기준으로 바꾸자는 논의, 무엇이 달라지는 걸까요? 현행 주택 수 기준의 작동 방식과 역전 문제, 가액 기준 전환 시 유리·불리, 지방 저가주택 영향, 그리고 '똘똘한 한 채' 초고가 1주택 과세 강화 논의까지 회계사가 한 번에 정리했습니다.

"지방에 저렴한 주택 3채 가진 사람이, 강남에 주택 1채 가진 사람보다 종부세를 더 낸다면서요?"

이 질문 하나가 이번 종부세 개편 논의의 출발점입니다. 지난 7월 16일 정부 부동산 세제 토론회에서 가장 많은 전문가가 공감한 방향이 바로 과세 기준을 '주택 수'에서 '가액'으로 바꾸자는 것이었습니다. 그리고 이 전환은 자연스럽게 또 하나의 쟁점, '똘똘한 한 채'로 불리는 초고가 1주택 과세 강화 논의로 이어집니다. 가액 기준이 되는 순간, 지금까지 1주택이라는 이유로 두터운 보호를 받던 초고가 주택이 과세망 안으로 들어오기 때문입니다.

이 글에서는 먼저 현행 종부세에서 주택 수가 어떻게 작동하는지를 정리하고, 가액 기준으로 바뀌면 누가 유리하고 불리해지는지, 그리고 초고가 1주택 논의까지 하나의 흐름으로 설명해 드립니다. 미리 말씀드리면, 이 내용은 아직 토론회 제언 단계이며 정부 개편안은 이르면 이달 말 발표될 예정입니다. 확정 전 논의라는 전제로 읽어주시기 바랍니다.

목차

1. 현행 종부세, 주택 수가 이렇게 작동합니다
2. 문제의 장면 — 지방 3채 vs 강남 1채
3. 가액 기준으로 바꾸면 무엇이 달라지나
4. 유리해지는 사람, 불리해지는 사람
5. 지방주택에 어떤 영향을 줄까?
6. 이어지는 쟁점 — 초고가 1주택, 어디에 선을 그을까
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
8. 핵심 요약
9. 생각해볼점

1. 현행 종부세, 주택 수가 이렇게 작동합니다

현행 종부세에서 주택 수는 세 군데에 영향을 미칩니다.

① 기본공제가 다릅니다. 종부세는 사람별(인별)로 보유 주택의 공시가격을 합산해, 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율(현재 60%)을 곱해 과세표준을 만듭니다. 이때 기본공제가 일반적으로는 9억 원인데, 1세대 1주택자는 12억 원입니다. 1주택자에게 3억 원의 공제를 더 주는 구조입니다.

② 세율이 다릅니다. 2주택 이하는 과세표준 구간에 따라 0.5~2.7%의 일반세율이 적용되지만, 3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 최대 5.0%의 중과세율이 적용됩니다. 주택 수가 세율 체계 자체를 가르는 것입니다.

③ 세액공제는 1주택자만 받습니다. 1세대 1주택자는 고령자 공제(60세 이상 20%~70세 이상 40%)와 장기보유 공제(5년 20%~15년 50%)를 합산 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 산출된 세액의 최대 80%를 깎아주는 강력한 공제인데, 다주택자에게는 전혀 적용되지 않습니다.

요약하면 현행 제도는 "몇 채를 가졌느냐"와 "얼마짜리를 가졌느냐"가 모두 중요한 구조입니다. 이 설계에는 실거주 1주택자를 보호한다는 취지가 있지만, 바로 여기서 형평성 논란이 시작됩니다.

2. 문제의 장면 — 같은 35억, 한 채 vs 다섯 채

두 사람을 비교해 보겠습니다. 보유 주택의 합산 공시가격은 35억 원으로 똑같고, 갖고 있는 방식만 다릅니다.

B씨: 서울에 공시가격 35억 원짜리 아파트 1채 보유. 70대, 15년 이상 보유·거주. C씨: 공시가격 7억 원짜리 주택 5채 보유 (합산 35억 원). 임대 중.

현행 기준으로 개략 계산하면 이렇습니다. (공정시장가액비율 60%, 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세 20%를 반영한 단순화 계산)

같은 35억 원인데 세 부담이 약 7배 차이 납니다. 특히 B씨는 세액공제 전 산출세액이 1,000만 원을 넘는데, 고령자 40% + 장기보유 50%로 한도인 80% 공제가 적용되면서 최종 부담이 200만 원대까지 내려갑니다. 자산 가액이 아니라 '몇 채로 갖고 있느냐'와 '1주택 공제를 받느냐'가 세금을 결정하는 구조인 셈입니다.

토론회에서 지적된 것이 바로 이 지점입니다. 초고가 1주택은 '1주택'이라는 지위 덕분에 가액에 비해 가볍게 과세되고, 같은 가액의 다주택자는 몇 배를 부담하는 구조가 수요를 초고가 한 채로 몰아 이른바 '똘똘한 한 채' 현상을 부추긴다는 진단입니다. 한 가지 짚어둘 점은, "다주택자가 초고가 1주택자보다 무조건 많이 낸다"는 세간의 통념은 절반만 맞다는 것입니다. 합산 가액 자체가 낮은 저가 다주택자는 기본공제(9억 원) 언저리라 종부세 부담이 애초에 크지 않습니다. 형평성 문제가 선명해지는 것은 위 사례처럼 같은 가액을 놓고 비교할 때입니다.

3. 가액 기준으로 바꾸면 무엇이 달라지나

가액 기준 전환의 핵심은 단순합니다. 주택이 몇 채든, 보유 주택의 합산 가액이 같으면 같은 기준으로 과세하자는 것입니다. 토론회에서 제시된 설계 방향을 종합하면 이렇습니다.

• 주택 수에 따른 세율 구분(3주택 중과)을 없애고, 합산 가액 구간에 따른 누진세율로 일원화
• 초고가 1주택도 가액 기준 과세망에 포함하되, 실거주 주택에 대한 공제에는 한도를 두어 과도한 보호를 조정
• 1주택자 공제(고령·장기보유)는 보유 기간이 아닌 실거주 기간 중심으로 재설계하자는 제안 병행

즉 "1주택이냐 다주택이냐"라는 이분법 대신, "총 얼마짜리를 갖고 있고, 그중 실제로 거주하는 부분이 얼마인가"를 기준으로 삼겠다는 발상의 전환입니다.

4. 유리해지는 사람, 불리해지는 사람

확정 전 논의라는 전제 아래, 방향만 놓고 유불리를 정리하면 다음과 같습니다.

특히 주목할 부분은 마지막 줄입니다. 고가 다주택자는 주택 수 중과가 사라지는 효과(유리)와 가액 누진이 강화되는 효과(불리)가 충돌하므로, 세율표와 공제 설계가 나와봐야 유불리를 알 수 있습니다. "가액 기준 = 다주택자 감세"라고 단정하는 해석도, "가액 기준 = 증세"라고 단정하는 해석도 현 단계에서는 성립하지 않습니다.

5. 지방주택에 어떤 영향을 줄까?

종부세를 주택 수보다 총보유가액 중심으로 개편할 경우 가장 큰 영향을 받을 수 있는 곳 중 하나가 지방 주택시장입니다.

현행 종부세는 보유한 주택의 공시가격을 합산해 과세하면서도, 3주택 이상 보유자에게는 일정 과세표준을 초과하는 구간부터 더 높은 세율을 적용합니다. 따라서 개별 주택의 가격이 낮더라도 주택 수가 많으면 세율 측면에서 불리해질 수 있습니다.

긍정적인 영향: 지방주택의 세금상 불이익이 줄어들 수 있다

가액 중심으로 전환하면 지방의 비교적 저렴한 주택을 여러 채 보유했다는 이유만으로 높은 세율을 적용받는 문제는 줄어들 수 있습니다.

주택 수에 따른 세율 차등이 폐지되거나 축소되면 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.

• 지방 저가주택에 대한 매수심리가 일부 회복될 수 있다.
• 상속이나 귀향 등으로 지방주택을 추가 보유한 사람의 부담이 줄어들 수 있다.
• 주택 수 증가를 우려해 지방주택 취득을 피하는 현상이 완화될 수 있다.
• 수도권 초고가주택과 지방 저가주택 사이의 자산가치 차이를 세금에 더 정확하게 반영할 수 있다.

현재 종부세는 주택의 공시가격 합계가 일반 개인 9억원, 일정한 1세대 1주택자는 12억원을 초과하는 경우 과세되는 구조입니다. 따라서 총보유가액 중심으로 제도를 단순화하면 지방의 저가주택은 종부세 과세대상에서 제외되거나 낮은 세율을 적용받을 가능성이 상대적으로 커집니다.

부정적인 영향: 외지인의 지방주택 매입이 늘어날 수 있다

반대로 주택 수 기준을 완전히 없애면 수도권 투자자들이 비교적 저렴한 지방주택을 여러 채 매수하는 데 대한 세금상 부담이 줄어들 수 있습니다.

총보유가액이 일정 수준을 넘지 않는 한 주택을 몇 채 보유하더라도 추가적인 세율 불이익이 크지 않다면, 가격이 낮고 임대수익률이 높은 지방주택에 투자수요가 몰릴 가능성이 있습니다.

이는 일부 지역에서는 거래를 활성화하는 긍정적인 효과를 낼 수 있지만, 다음과 같은 부작용도 생각해 볼 수 있습니다.

• 실수요자가 아닌 외지인의 대량매입
• 특정 저가주택의 단기 가격 상승
• 지역 주민의 주택 취득기회 감소

특히 지방이라고 해서 모든 주택시장이 같은 상황은 아닙니다.

광역시 핵심지역, 산업단지 인근, 관광지역처럼 수요가 있는 곳과 인구 감소·공실 문제가 심각한 지역은 정책 효과가 전혀 다르게 나타날 수 있습니다.

미분양과 공실 해소에는 도움이 될 수 있다

가액 중심 과세로 지방주택의 다주택 불이익이 줄어들면 지방 미분양주택이나 장기간 거래되지 않는 주택의 수요를 일부 늘리는 효과도 기대할 수 있습니다.

현행 제도에서도 일정한 요건을 갖춘 임대주택과 미분양주택 등은 신고를 통해 종부세 합산배제를 받을 수 있습니다. 이는 모든 주택을 동일하게 과세하기보다 주택의 용도와 정책적 필요를 고려하는 구조라고 볼 수 있습니다.

다만 세금 혜택만으로 인구 감소, 일자리 부족, 교육·교통 인프라 문제까지 해결하기는 어렵습니다.

실제 거주수요가 없는 지역에서 세금만 낮추면 거래가 일시적으로 증가하더라도 장기적인 공실 문제는 남을 수 있습니다.

지방주택을 모두 같은 기준으로 볼 수는 없다

지방주택에 대한 별도 기준을 마련한다면 단순히 ‘수도권 밖에 있는 주택’이라는 이유만으로 일괄 우대하기보다 다음 요소를 함께 고려할 필요가 있습니다.

• 주택의 공시가격
• 지역의 인구감소 여부
• 미분양과 공실 수준
• 실제 임대 또는 거주 여부
• 취득자의 보유 주택 수
• 단기간 대량매입 여부
• 상속·귀향·근무 등 보유하게 된 사유

예를 들어 인구감소지역의 저가주택 한두 채를 추가 보유한 경우와, 임대수익을 목적으로 특정 지역의 주택 수십 채를 매입한 경우를 동일하게 취급하는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.

개인적인 생각

가액 중심 과세는 지방 저가주택이 단순히 주택 수에 포함된다는 이유로 불리하게 취급되는 문제를 완화할 수 있다는 점에서 긍정적입니다.

지방주택의 거래를 활성화하고 미분양이나 빈집 문제를 줄이는 데도 일부 도움이 될 수 있습니다.

다만 주택 수 기준을 전면적으로 없애면 저가주택을 대량으로 매수하는 투자자에게 과도한 혜택이 돌아갈 수 있습니다.

따라서 총보유가액을 기본적인 과세기준으로 삼되, 지방 저가주택에 대해서는 일정한 가액과 보유 수량 한도를 설정하는 방식이 합리적으로 보입니다.

예를 들어 지방 저가주택 한두 채는 주택 수 판단에서 완화하되, 일정 수를 초과해 반복적으로 취득한 경우에는 별도의 기준을 적용하는 방식입니다.

결국 지방주택 정책은 단순히 세금을 낮추는 데 그치지 않고, 실거주·임대·빈집 정비 등 지역의 실제 주거수요와 연결하여 설계할 필요가 있습니다.

6. 이어지는 쟁점 — 초고가 1주택, 어디에 선을 그을까

가액 기준 전환의 논리적 귀결이 초고가 1주택 과세입니다. 가액으로 보는 순간 "1주택이니까 보호"라는 명분이 약해지고, "실수요 보호는 어디까지인가"라는 질문이 남기 때문입니다.

토론회에서 나온 구체적 제안들은 이렇습니다.

• 기준선: 시가 50억 원(공시가격 약 35억 원) 이상은 공제 적용률을 단계적으로 10%p씩 깎고 공제율 상한을 50%로 제한하자는 안, 시가 40억 원 이상에만 실효세율을 크게 올리는 '핀셋 증세' 안이 제시됐습니다. 다만 40억이든 50억이든 그 숫자 자체는 공론화를 통해 정해야 한다는 단서가 붙었습니다.
• 공제 재설계: 현행 최대 80% 세액공제의 축인 '보유 기간'을 '실거주 기간'으로 바꾸자는 제안이 이어졌습니다. 예컨대 5년 거주 시 10%에서 시작해 거주 기간에 따라 공제율을 높이는 방식입니다.

여기서 가장 어려운 문제가 실수요와 투자의 구분입니다. 같은 초고가 1주택이라도, 수십 년 실거주해 온 은퇴자와 시세차익을 보고 진입한 투자자는 성격이 다릅니다. 전자에게 무거운 보유세는 소득 없는 고령층을 집에서 밀어내는 결과가 될 수 있고, 후자를 보호하는 공제는 제도의 취지에 어긋납니다. 실거주 기간 중심 공제는 이 둘을 가르는 장치로 제안된 것이지만, 거주 기간이 길다고 반드시 담세력이 있는 것은 아니라는 반론(이른바 '집은 있는데 현금은 없는' 문제)도 성립합니다. 납부 이연이나 과세 이연 같은 보완 장치가 함께 논의될 가능성이 있는 이유입니다.

실무자 관점에서 한 가지만 덧붙이면, 초고가 1주택 논의에서 기준선이 '공시가격'으로 설계되느냐 '시가'로 설계되느냐도 중요한 디테일입니다. 공시가격 현실화율에 따라 같은 기준선이라도 실제 포섭 범위가 달라지기 때문입니다. 개편안이 나오면 숫자와 함께 그 숫자의 기준(시가/공시가)을 확인하시기 바랍니다.

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 가액 기준으로 바뀌면 종부세 대상자가 늘어나나요? 설계에 따라 다릅니다. 기본공제 금액과 세율 구간을 어떻게 정하느냐에 따라 대상자가 늘 수도, 비슷할 수도 있습니다. 방향만 놓고 보면 저가 다주택자는 빠지고 초고가 1주택자가 들어오는 교체가 일어날 가능성이 크지만, 전체 규모는 개편안의 숫자를 봐야 알 수 있습니다.

Q2. 지금 3주택인데, 가액 기준이 되면 중과세율이 없어지는 건가요? 토론회에서 논의된 방향은 주택 수에 따른 세율 구분을 없애고 가액 누진으로 일원화하는 것입니다. 다만 중과가 사라지는 대신 가액 구간별 세율이 어떻게 설계되느냐에 따라 실제 부담은 지금보다 늘 수도 줄 수도 있습니다. 확정안 발표 전에는 판단을 유보하시는 것이 맞습니다.

Q3. 부부 공동명의도 가액 기준 영향을 받나요? 현행 종부세는 인별 합산이라 공동명의는 각자 9억 원씩 공제받는 효과가 있고, 1주택 특례 선택 제도도 있습니다. 가액 기준으로 전환되면 인별 합산 원칙을 유지할지, 세대 합산 요소를 넣을지 자체가 설계 쟁점이 됩니다. 공동명의 절세 전략의 유효성은 개편안 확인 후 재점검이 필요합니다.

Q4. 지방에 집을 사두는 게 유리해진다는 뜻인가요? 가액 기준이 되면 저가 주택 추가 보유의 종부세 부담이 지금보다 줄어들 개연성은 있습니다. 다만 취득세·양도세의 다주택 규정이 함께 어떻게 바뀌는지, 그리고 세금 외에 실제 임대수요가 있는 지역인지가 더 중요한 변수입니다. 세제 하나만 보고 매수를 결정하는 것은 권하지 않습니다.

Q5. 등록임대주택 합산배제는 없어지나요? 이번 토론회에서 합산배제 폐지가 논의된 바는 확인되지 않았습니다. 합산배제는 주택 수 기준과 별개 제도이므로 가액 전환과 자동으로 연동되지는 않지만, 개편 과정에서 요건이 조정될 가능성은 열려 있습니다. 임대사업자는 개편안의 합산배제 조항을 별도로 확인하시기 바랍니다.

Q6. 언제부터 적용될 수 있는 건가요? 정부 세제개편안이 이르면 이달 말 발표되고, 이후 국회에서 법 개정이 이뤄져야 합니다. 종부세는 매년 6월 1일 보유 기준으로 과세되므로, 법 개정 시기와 시행일에 따라 실제 적용 연도가 정해집니다. 개편안 발표 시 시행 시기를 반드시 확인하세요.

8. 핵심 요약

• 현행 종부세는 주택 수가 기본공제(9억/12억), 세율(3주택 중과), 세액공제(1주택만 최대 80%)를 모두 좌우하는 구조라, 합산 가액이 훨씬 큰 초고가 1주택자가 저가 다주택자보다 가볍게 과세되는 역전이 생길 수 있습니다.
• 토론회에서는 이를 해소하기 위해 주택 수 기준을 가액 기준 누진과세로 일원화하고, 실거주 공제에 한도를 두는 방향이 다수 의견이었습니다.
• 전환 시 저가 다주택자는 유리, 초고가 1주택자와 소유·거주 분리 1주택자는 불리해질 가능성이 크고, 고가 다주택자는 세율 설계에 따라 갈립니다. 지방 저가주택 시장에는 수요 회복 요인이 될 수 있습니다.
• 초고가 1주택 기준선으로는 시가 40억~50억 원 선이 거론됐으며, 공제를 보유가 아닌 실거주 기간 중심으로 재편하자는 제안이 함께 나왔습니다. 실수요·투자 구분과 담세력 문제는 남은 쟁점입니다.
• 모두 확정 전 논의입니다. 이르면 이달 말 발표될 정부 개편안에서 기본공제·세율표·기준선의 실제 숫자와 시행 시기를 확인한 뒤 판단하시기 바랍니다.

9. 생각해 볼 점: 주택 수 기준을 없애는 것이 무조건 공평할까?

종합부동산세는 단순히 세금을 더 걷기 위해 도입된 제도가 아닙니다.

종부세법은 고액의 부동산 보유자에게 세금을 부과하여 부동산 보유에 따른 조세부담의 형평성을 높이고, 부동산 가격 안정과 지방재정의 균형발전에 기여하는 것을 목적으로 하고 있습니다.

그렇다면 종부세를 주택 수가 아닌 총보유가액 중심으로 바꾸는 것이 종부세의 도입 취지에 더 부합하는 것일까요?

이에 대해서는 찬성과 반대 양쪽의 논리를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

가액 중심 과세에 찬성하는 입장

가액 중심 과세에 찬성하는 쪽에서는 납세자의 담세능력을 판단할 때 주택의 개수보다 보유한 부동산의 전체 가치가 더 중요하다고 봅니다.

예를 들어 지방의 비교적 저렴한 주택을 여러 채 보유한 사람보다 서울의 초고가주택 한 채를 보유한 사람이 더 많은 부동산 자산을 가지고 있을 수 있습니다.

그런데 주택 수에 따라 세율과 공제를 달리하면 총보유가액이 더 적은 사람이 주택 개수 때문에 불리하게 취급될 수 있습니다.

특히 상속, 혼인, 지방 근무, 임대사업 등으로 주택 수가 늘어난 경우까지 투기 목적의 다주택자와 동일하게 취급하는 것은 과세형평에 맞지 않을 수 있습니다.

가액 기준으로 전환하면 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 납세자의 실제 부동산 보유가치에 맞게 세 부담을 정할 수 있다.
• 지방 저가주택과 수도권 초고가주택의 차이를 보다 합리적으로 반영할 수 있다.
• 주택 수를 둘러싼 각종 예외와 특례를 단순화할 수 있다.
• 초고가 1주택도 자산가액에 맞는 세 부담을 지게 할 수 있다.

이러한 관점에서는 주택 수를 기계적으로 적용하기보다 총보유가액과 실제 보유 경위를 함께 고려하는 것이 종부세의 조세형평 목적에 더 부합한다고 볼 수 있습니다.

주택 수 기준을 유지해야 한다는 입장

반대 입장에서는 주택의 가액만으로는 주택 보유가 시장과 사회에 미치는 영향을 충분히 반영하기 어렵다고 봅니다.

주택은 주식이나 예금과 달리 다른 사람의 주거생활에 직접 사용되는 재화입니다.

한 사람이 여러 채의 주택을 소유하면 그 주택이 임대시장에 공급될 수도 있지만, 투자 목적의 주택 수요가 늘어나 실수요자의 주택 취득 기회를 줄일 가능성도 있습니다.

따라서 총가액이 같더라도 한 채를 보유한 사람과 여러 채를 보유한 사람을 완전히 동일하게 취급하는 것이 항상 공평한 것은 아니라는 주장입니다.

대법원도 일반적으로 다주택자와 고가주택 보유자의 담세능력이 높을 가능성이 있고, 주택 수와 공시가격을 함께 고려하여 세율을 차등하는 것은 과세형평과 부의 편중 완화라는 입법 취지에 부합할 수 있다고 판단한 바 있습니다.

주택 수 기준을 없앨 경우 다음과 같은 문제도 생각할 수 있습니다.

• 고가주택 한 채보다 저가주택 여러 채를 취득하는 것이 세금상 유리해질 수 있다.
• 투자 목적의 다주택 보유를 억제하는 기능이 약해질 수 있다.
• 저가주택이 많은 지방에서 외지인의 대량매입을 촉진할 가능성이 있다.
• 임대주택과 단순 투자주택을 어떻게 구분할 것인지가 여전히 남는다.

따라서 종부세가 단순한 재산과세뿐 아니라 주택시장 안정이라는 정책 목적도 가지고 있다면, 주택 수를 완전히 배제하는 것은 신중해야 한다는 입장입니다.

결국 중요한 것은 ‘주택 수냐, 가액이냐’의 양자택일이 아니다

개인적으로는 종부세를 총보유가액 중심으로 개편하는 방향은 과세형평 측면에서 타당성이 있다고 생각합니다.

다만 주택 수 기준을 완전히 없애기보다는 총보유가액을 주된 과세기준으로 삼고, 예를 들어 투기 목적의 대량보유나 단기간 다주택 취득에 대해서는 별도의 보완장치를 두는 방식이 필요할 것으로 보입니다.

함께 보면 좋은 글

• 종부세·양도세 바뀔까? 부동산 대국민 토론회 핵심 요약(1편)

다음 글에서 살펴볼 내용

1. 종부세·양도세 공제를 실거주 중심으로 바꾸면 누가 유리할까?(3편)
2. 보유세를 높이고 양도세를 낮추면 부동산 매물이 늘어날까?(4편)

마무리

가액 기준 전환은 종부세의 뼈대를 바꾸는 논의인 만큼, 앞으로는 주택 수뿐 아니라 보유주택의 합산가액까지 함께 관리할 필요가 있으므로 앞으로 발표되는 정책 방향과 세부 개편안을 꾸준히 살펴볼 필요가 있습니다. 보유·명의·매수 계획도 현재 기준에만 맞추기보다 제도 변화 가능성을 고려해 우리 블로그에서도 관련 내용을 빠르게 정리해드릴테니 변화의 흐름을 놓치지 않고 자신에게 맞는 부동산·세금 전략을 차근차근 준비해 나가면 좋겠습니다.

아래 내용은 확정된 세법 개정안이 아니라 2026년 7월 14~16일 열린 부동산 공개 토론회에서 제시된 의견을 정리한 것입니다.

정부가 부동산 세제 개편을 앞두고 종합부동산세와 양도소득세를 주제로 공개 토론회를 열었습니다.

이번 토론회에서는 종합부동산세를 주택 수보다 보유한 주택의 총가액을 중심으로 부과하자는 의견과, 종부세·양도세 공제를 단순 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 개편하자는 의견이 주요하게 논의됐습니다.

다만 토론회에서 나온 의견이 정부의 최종 정책으로 확정된 것은 아닙니다.

부동산 세제 토론회, 왜 열렸을까?

정부는 2026년 7월 14일부터 16일까지 3일간 국민이 공감하는 부동산정책 수립을 위해 3번에 걸친 공개 토론회를 진행했습니다.

토론 주제는 다음 세 분야였습니다.

정부는 각 분야의 전문가와 국민 의견을 수렴한 뒤, 7월 23일 대통령 주재 공개 대토론회에서 부동산정책 전반을 종합적으로 논의할 예정입니다. 이후 구체적인 정책 방향이나 후속 대책이 발표되면, 확정된 내용과 실수요자·주택 보유자에게 미치는 영향을 이 블로그에서 계속 정리해 보겠습니다.

핵심 의견 ① 종부세를 주택 수보다 가액 중심으로 과세

현재 종합부동산세는 주택의 공시가격뿐 아니라 보유한 주택 수에 따라 세율과 적용기준이 달라질 수 있습니다.

이번 토론회에서는 주택이 몇 채인지를 중심으로 과세하기보다, 보유한 주택의 총가액을 중심으로 과세체계를 정비해야 한다는 의견이 다수 제시됐습니다.

예를 들어 지방의 저가주택 여러 채를 보유한 사람과 서울의 초고가주택 한 채를 보유한 사람 중 누구에게 더 높은 세 부담을 적용하는 것이 공평한지 다시 살펴보자는 취지입니다.

가액 중심으로 제도가 바뀐다면 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 초고가 1주택도 세 부담이 커질 가능성이 있습니다.

핵심 의견 ② 장기보유공제를 실거주 중심으로 개편

종부세 1세대 1주택 세액공제와 양도세 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 개편해야 한다는 의견도 나왔습니다.

주택을 장기간 소유했지만 실제로 거주하지 않은 경우보다, 한 주택에서 오랫동안 생활한 실수요자를 더 보호하자는 것입니다.

다만 직장 이전, 재건축·재개발, 부모 봉양, 장기 입원 등 불가피한 이유로 거주하지 못한 기간을 어떻게 처리할지는 별도로 검토해야 합니다.

핵심 의견 ③ 보유세는 강화하되 속도는 조절

토론 참가자들은 대체로 종부세와 재산세 등 보유세의 역할을 강화할 필요가 있다는 데 공감했습니다.

다만 세 부담을 급격하게 높일 경우 다음과 같은 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 제기됐습니다.

• 주택 소유자의 매도 포기
• 부동산 거래량 감소
• 전세·월세 매물 감소
• 보유세 부담의 임차인 전가

보유세가 강화되면 주택을 계속 보유하는 비용이 증가하므로 일반적으로는 매도 유인이 커질 수 있습니다.

다만 양도소득세와 거래비용이 매우 높은 상태라면, 소유자는 매년 증가한 보유세를 부담하더라도 당장 큰 양도세를 내는 것보다 매도를 미루는 편이 유리하다고 판단할 수 있습니다.

따라서 매물 잠김은 보유세 강화 자체에서 발생한다기보다, 높은 양도세로 인한 매도 회피효과가 보유세로 인한 매도 유인보다 클 때 나타날 가능성이 있습니다. 보유세를 강화해 매물 출회를 유도하려면 양도세 등 거래단계의 부담을 함께 조정할 필요가 있습니다.

핵심 의견 ④ 보유세와 양도세를 함께 손봐야 한다

보유세를 높이면서 양도세까지 높게 유지하면 집을 보유하기도 어렵고 팔기도 어려운 상황이 생길 수 있습니다.

이 때문에 보유세를 강화한다면 다주택자의 양도세 부담을 일부 낮춰 시장에 매물이 나올 수 있도록 해야 한다는 주장이 나왔습니다.

반면 다주택자에게 반복적으로 양도세 혜택을 주면 다음 완화정책을 기다리며 매도를 미루는 부작용이 생길 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

결국 보유세와 양도세를 각각 따로 변경하기보다 하나의 정책 패키지로 설계해야 한다는 것이 이번 논의의 중요한 부분입니다.

이번 토론회를 어떻게 봐야 할까?

이번 토론회에서 제시된 방향 중 주택 수보다 가액을 중심으로 과세하자는 의견은 일정 부분 합리성이 있다고 생각합니다.

세 부담 능력은 주택의 단순한 개수보다 보유한 부동산의 전체 가치와 더 밀접할 수 있기 때문입니다.

또한 실거주자를 보호한다는 정책목표도 타당합니다. 다만 실제 거주기간만을 기계적으로 적용하면 직장이나 가족 문제로 다른 지역에 거주한 장기보유자가 불이익을 받을 수 있으므로 충분한 예외기준이 필요합니다.

무엇보다 부동산은 장기간 보유하는 자산이기 때문에 정책의 예측 가능성이 중요합니다.

세 부담을 높이거나 낮추는 것 못지않게 시행시기와 경과규정을 명확히 정하고, 제도가 단기간에 반복적으로 변경되지 않도록 해야 합니다.

아직 확정된 정책은 아니다

이번 토론회는 정부가 최종 세제개편안을 발표한 자리가 아닙니다.

현재 단계에서 확인된 것은 전문가들이 다음과 같은 방향을 제안했다는 것입니다.

• 종부세를 주택 수보다 가액 중심으로 개편
• 초고가 1주택의 세 부담 조정
• 종부세와 양도세 공제를 실거주 중심으로 개편
• 보유세 강화와 양도세 조정을 연계

정부는 토론회 의견을 종합해 7월 23일 공개 대토론회를 진행할 예정이며, 이후 구체적인 세제개편 방향이 발표되는지 확인해야 합니다.

따라서 현재 토론 내용만으로 주택 매수나 매도 여부를 결정하기보다 최종 정부안과 법률 개정안, 적용시기 및 경과규정을 확인하는 것이 우선입니다.

다음 글에서 살펴볼 내용

이번 토론회에서 제시된 쟁점은 각각 다음 글에서 자세히 살펴보겠습니다.

1. "지방 3채 vs 강남 1채" 종부세 가액 기준 과세 전환 시 유리해지는 사람은?(2편)
2. 종부세·양도세 공제를 실거주 중심으로 바꾸면 누가 유리할까?(3편)
3. 보유세를 높이고 양도세를 낮추면 부동산 매물이 늘어날까?(4편)