본 글은 2026년 7월 18일 기준으로 작성되었습니다. 아래 내용은 확정된 세법 개정안이 아니라 2026년 7월 14~16일 열린 부동산 공개 토론회에서 제시된 의견을 정리한 것입니다.
정부가 부동산 세제 개편을 앞두고 종합부동산세와 양도소득세를 주제로 공개 토론회를 열었습니다.
이번 토론회에서는 종합부동산세를 주택 수보다 보유한 주택의 총가액을 중심으로 부과하자는 의견과, 종부세·양도세 공제를 단순 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 개편하자는 의견이 주요하게 논의됐습니다.
다만 토론회에서 나온 의견이 정부의 최종 정책으로 확정된 것은 아닙니다.
기사 제목만 보고 종부세나 양도세 제도가 이미 변경된 것으로 오해해서는 안 됩니다.
부동산 세제 토론회, 왜 열렸을까?
정부는 2026년 7월 14일부터 16일까지 3일간 국민이 공감하는 부동산정책 수립을 위해 3번에 걸친 공개 토론회를 진행했습니다.
토론 주제는 다음 세 분야였습니다.
| 날짜 | 토론 분야 |
| 7월 14일 | 주택공급 및 규제 |
| 7월 15일 | 주택담보대출·전세대출 등 주택금융 |
| 7월 16일 | 종합부동산세·양도소득세 등 부동산 세제 |
정부는 각 분야의 전문가와 국민 의견을 수렴한 뒤, 7월 23일 대통령 주재 공개 대토론회에서 부동산정책 전반을 종합적으로 논의할 예정입니다. 이후 구체적인 정책 방향이나 후속 대책이 발표되면, 확정된 내용과 실수요자·주택 보유자에게 미치는 영향을 이 블로그에서 계속 정리해 보겠습니다.
핵심 의견 ① 종부세를 주택 수보다 가액 중심으로 과세
현재 종합부동산세는 주택의 공시가격뿐 아니라 보유한 주택 수에 따라 세율과 적용기준이 달라질 수 있습니다.
이번 토론회에서는 주택이 몇 채인지를 중심으로 과세하기보다, 보유한 주택의 총가액을 중심으로 과세체계를 정비해야 한다는 의견이 다수 제시됐습니다.
예를 들어 지방의 저가주택 여러 채를 보유한 사람과 서울의 초고가주택 한 채를 보유한 사람 중 누구에게 더 높은 세 부담을 적용하는 것이 공평한지 다시 살펴보자는 취지입니다.
가액 중심으로 제도가 바뀐다면 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 초고가 1주택도 세 부담이 커질 가능성이 있습니다.
핵심 의견 ② 장기보유공제를 실거주 중심으로 개편
종부세 1세대 1주택 세액공제와 양도세 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 개편해야 한다는 의견도 나왔습니다.
주택을 장기간 소유했지만 실제로 거주하지 않은 경우보다, 한 주택에서 오랫동안 생활한 실수요자를 더 보호하자는 것입니다.
다만 직장 이전, 재건축·재개발, 부모 봉양, 장기 입원 등 불가피한 이유로 거주하지 못한 기간을 어떻게 처리할지는 별도로 검토해야 합니다.
핵심 의견 ③ 보유세는 강화하되 속도는 조절
토론 참가자들은 대체로 종부세와 재산세 등 보유세의 역할을 강화할 필요가 있다는 데 공감했습니다.
다만 세 부담을 급격하게 높일 경우 다음과 같은 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 제기됐습니다.
- 주택 소유자의 매도 포기
- 부동산 거래량 감소
- 전세·월세 매물 감소
- 보유세 부담의 임차인 전가
보유세가 강화되면 주택을 계속 보유하는 비용이 증가하므로 일반적으로는 매도 유인이 커질 수 있습니다.
다만 양도소득세와 거래비용이 매우 높은 상태라면, 소유자는 매년 증가한 보유세를 부담하더라도 당장 큰 양도세를 내는 것보다 매도를 미루는 편이 유리하다고 판단할 수 있습니다.
따라서 매물 잠김은 보유세 강화 자체에서 발생한다기보다, 높은 양도세로 인한 매도 회피효과가 보유세로 인한 매도 유인보다 클 때 나타날 가능성이 있습니다. 보유세를 강화해 매물 출회를 유도하려면 양도세 등 거래단계의 부담을 함께 조정할 필요가 있습니다.
핵심 의견 ④ 보유세와 양도세를 함께 손봐야 한다
보유세를 높이면서 양도세까지 높게 유지하면 집을 보유하기도 어렵고 팔기도 어려운 상황이 생길 수 있습니다.
이 때문에 보유세를 강화한다면 다주택자의 양도세 부담을 일부 낮춰 시장에 매물이 나올 수 있도록 해야 한다는 주장이 나왔습니다.
반면 다주택자에게 반복적으로 양도세 혜택을 주면 다음 완화정책을 기다리며 매도를 미루는 부작용이 생길 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
결국 보유세와 양도세를 각각 따로 변경하기보다 하나의 정책 패키지로 설계해야 한다는 것이 이번 논의의 중요한 부분입니다.
이번 토론회를 어떻게 봐야 할까?
이번 토론회에서 제시된 방향 중 주택 수보다 가액을 중심으로 과세하자는 의견은 일정 부분 합리성이 있다고 생각합니다.
세 부담 능력은 주택의 단순한 개수보다 보유한 부동산의 전체 가치와 더 밀접할 수 있기 때문입니다.
또한 실거주자를 보호한다는 정책목표도 타당합니다. 다만 실제 거주기간만을 기계적으로 적용하면 직장이나 가족 문제로 다른 지역에 거주한 장기보유자가 불이익을 받을 수 있으므로 충분한 예외기준이 필요합니다.
무엇보다 부동산은 장기간 보유하는 자산이기 때문에 정책의 예측 가능성이 중요합니다.
세 부담을 높이거나 낮추는 것 못지않게 시행시기와 경과규정을 명확히 정하고, 제도가 단기간에 반복적으로 변경되지 않도록 해야 합니다.
아직 확정된 정책은 아니다
이번 토론회는 정부가 최종 세제개편안을 발표한 자리가 아닙니다.
현재 단계에서 확인된 것은 전문가들이 다음과 같은 방향을 제안했다는 것입니다.
- 종부세를 주택 수보다 가액 중심으로 개편
- 초고가 1주택의 세 부담 조정
- 종부세와 양도세 공제를 실거주 중심으로 개편
- 보유세 강화와 양도세 조정을 연계
정부는 토론회 의견을 종합해 7월 23일 공개 대토론회를 진행할 예정이며, 이후 구체적인 세제개편 방향이 발표되는지 확인해야 합니다.
따라서 현재 토론 내용만으로 주택 매수나 매도 여부를 결정하기보다 최종 정부안과 법률 개정안, 적용시기 및 경과규정을 확인하는 것이 우선입니다.
다음 글에서 살펴볼 내용
이번 토론회에서 제시된 쟁점은 각각 다음 글에서 자세히 살펴보겠습니다.
- 종부세를 주택 수가 아닌 가액 기준으로 바꾸면 무엇이 달라질까?
- 종부세·양도세 공제를 실거주 중심으로 바꾸면 누가 유리할까?
- 보유세를 높이고 양도세를 낮추면 부동산 매물이 늘어날까?