보유세를 높이고 양도세를 낮추면 부동산 매물이 늘어날까?

매년 부담되는 종부세와 집을 팔지도 못하게 막는 양도세, 과연 보유세를 높이고 양도세를 낮추면 시장에 매물이 늘어날까요? 

보유세 UP, 양도세 DOWN… 내 집은 어떻게 해야 할까?

매년 하반기만 되면 날아오는 종부세 고지서, 보면서 한숨 쉰 적 있으신가요? 집값은 올랐다지만 당장 내 손에 들어오는 현금은 없는데 세금만 늘어나니 답답하실 겁니다. 그렇다고 집을 팔자니 이번엔 무거운 양도소득세가 발목을 잡습니다.

이러지도 저러지도 못하는 상황 속에서 전문가들은 종종 "보유세는 높이고 양도세는 낮춰야 시장이 정상화된다"라고 말합니다. 과연 이 말이 사실일까요?

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1. 집을 보유하기도, 팔기도 어렵게 만들면 매물은 줄어든다

부동산 세제 국민 의견 경청 토론회에서는 “보유세는 높이고 양도소득세는 낮춰야 한다”는 의견이 제시됐습니다.

주택을 여러 채 보유하는 데에는 매년 더 많은 비용을 부담하도록 하되, 보유자가 주택을 처분하려 할 때는 과도한 양도소득세 부담을 낮춰 시장에 매물이 나오게 하자는 취지입니다.

• 보유세(재산세+종부세)의 역할: 주택 보유에 대한 압박감을 주어 다주택자의 잉여 매물을 시장으로 밀어냅니다.
• 양도세의 역할: 시장으로 나오는 '출구' 역할을 합니다. 양도세가 낮아야 엑시트(Exit)가 가능합니다.

만약 보유세도 높고 양도세도 높다면 어떻게 될까요? 집주인들은 집을 팔아도 남는 게 없으니 차라리 세금을 내며 '버티기'에 들어가거나, 자녀에게 '증여'해 버립니다. 결국 시장에 매물은 씨가 마르게 됩니다.

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2. 현행 제도｜보유할 때도 세금, 팔 때는 더 큰 세금

부동산과 관련된 세금은 크게 세 단계로 나눌 수 있습니다.

구분	대표 세금	시장에 미치는 영향
취득 단계	취득세	주택 구입 비용 증가
보유 단계	재산세·종합부동산세	매년 보유비용 발생
처분 단계	양도소득세	주택 매도 시 세후 수익 감소

현재 주택분 종합부동산세는 개인별 주택 공시가격 합계에서 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 공제한 후 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다. 개인의 주택분 종부세율은 2주택 이하의 경우 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 구간에 따라 0.5~5.0%가 적용됩니다.

양도소득세는 부동산의 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제 등을 차감해 계산합니다. 일반적인 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%이지만, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 중과세율이 적용될 수 있습니다.

특히 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 이에 따라 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 원칙적으로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가되고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 일부 기한 내 계약·토지거래허가 신청분에는 별도 경과조치가 적용됩니다.

주택을 계속 보유하면 매년 보유세가 발생하지만, 지금 팔면 양도세 부담이 지나치게 크기 때문에 매도도 쉽지 않은 구조입니다.

이처럼 보유와 매도 양쪽의 부담이 모두 높아지면 보유자는 세금이 부담스러워도 매도를 미루는 이른바 ‘매물 잠김’​을 선택할 수 있습니다.

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3. 보유세 인상·양도세 인하가 영향을 미치는 대상

구분	예상 영향
조정대상지역 다주택자	양도세 인하 폭이 크다면 매도 부담 감소
임대수익이 낮은 고가주택 보유자	보유세 부담 증가로 매도 가능성 확대
갈아타기를 준비하는 1주택자	양도세·거래비용이 낮아지면 이동이 쉬워질 수 있음
무주택 실수요자	기존 주택 매물이 늘면 선택지가 확대될 수 있음
소득이 적은 고령 1주택자	보유세 인상 시 현금 납부 부담이 커질 수 있음
장기임대주택 사업자	보유세가 임대료로 전가되거나 임대공급이 줄어들 가능성
단기 투자자	매도세 부담은 감소하지만 보유비용이 높아져 투자수익 감소

위 표에서 보듯, 보유세 강화와 양도세 완화(인하)가 만났을 때 비로소 닫혀있던 매물 창고가 열리게 됩니다. 이른바 '퇴로'를 열어주는 전략입니다.

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4. 결론｜보유세를 높이고 양도세를 낮추면 정말 매물이 늘어날까?

결론부터 말하면 보유세 인상과 양도세 인하는 매물을 늘리는 방향으로 작용할 수 있지만, 그것만으로 충분하지는 않습니다.

보유세가 높아지면 주택을 계속 보유하는 비용이 커지고, 양도세가 낮아지면 매도할 때의 세금 부담은 줄어듭니다. 따라서 임대수익이 낮거나 향후 가격 상승 가능성이 크지 않은 주택은 시장에 매물로 나올 가능성이 높아집니다.

하지만 집주인이 앞으로 집값이 더 크게 오를 것으로 예상한다면 상황은 달라집니다. 추가로 부담하는 보유세보다 예상되는 시세차익이 더 크다고 판단하면, 양도세가 낮아져도 주택을 팔지 않고 계속 보유할 수 있습니다.

정책이 장기간 유지될 것이라는 신뢰도 중요합니다. 부동산 세제가 정권이나 시장 상황에 따라 반복적으로 바뀔 것이라는 인식이 강하면, 보유자는 현재 매도하기보다 다음 정부의 보유세 인하나 추가적인 양도세 완화를 기다릴 수 있습니다. 오히려 정책이 자주 변경될수록 매도 결정을 미루는 현상이 나타날 수 있습니다.

따라서 보유세 인상과 양도세 인하가 실제 매물 증가로 이어지려면 다음 조건이 함께 갖춰져야 합니다.

• 보유세 증가분이 계속 보유하기 부담스러운 수준이어야 합니다.
• 양도세 인하 폭이 실제 매도 결정을 바꿀 만큼 충분해야 합니다.
• 주택 공급 확대 등을 통해 집값이 계속 오를 것이라는 기대를 낮춰야 합니다.
• 세제의 중장기 방향을 명확히 해 정책이 다시 바뀔 것이라는 기다림을 줄여야 합니다.
• 매수자가 주택을 살 수 있도록 대출·금리·주택금융 여건도 뒷받침돼야 합니다.

즉, 보유세 인상과 양도세 인하는 매물 증가의 필요조건이 될 수는 있지만 충분조건은 아닙니다.

세금 구조만 바꾸고 주택 공급 부족이나 집값 상승 기대를 해소하지 못한다면, 집주인은 보유세를 더 내면서도 주택을 계속 보유할 수 있습니다. 반대로 공급 확대와 일관된 세제 운영이 함께 이루어진다면 양도세 인하는 잠겨 있던 매물을 시장으로 유도하는 효과적인 수단이 될 수 있습니다.

결국 정책의 성패는 세율을 얼마나 높이고 낮추느냐만이 아니라, 시장 참여자들이 “앞으로 집값이 크게 오르지 않을 것”, “기다려도 더 유리한 세제 혜택이 나오지 않을 것”이라고 판단하게 만드는 데 달려 있지 않을까요?

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